El administrador
Evaluación de la gestión de la administración de fincas CEI GRUP Torrent
La administración de fincas y la secretaría de la Entidad Urbanística de Conservación de Camp Turró recaen actualmente en la empresa CEI GRUP Torrent, cuyo administrador oficial es el Sr. Lluís Torrent Suñé.
Dicha gestión se ejecuta a través de un administrador auxiliar y una administrativa. A tenor del progresivo deterioro del servicio detectado en los últimos años, no se considera recomendable la contratación de esta firma por parte de ninguna comunidad de propietarios.
En lo que respecta a la Comunidad de Santa Caterina, el administrador elude de manera sistemática la resolución de las deficiencias de gestión notificadas por los propietarios. Esta práctica cuenta, además, con la aquiescencia del actual presidente, el Sr. Josep Sureda, y de su junta. Lo mismo en sus gestiones con el ayuntamiento de Torroella de Montgri
La dilación injustificada de los asuntos de un ejercicio para otro ha cronificado un funcionamiento anómalo e ineficiente en el cumplimiento de sus obligaciones.
Si bien la corporación dispone de una infraestructura óptima y de una sólida imagen presencial, esta apariencia no se traduce en la satisfacción de los comuneros. El origen de esta deficiencia radica en que la administración de fincas no constituye la actividad principal de la empresa, la cual prioriza otras líneas de negocio como la intermediación inmobiliaria (compraventa y alquiler vacacional) o la agencia de viajes. Como consecuencia de esta diversificación, el departamento de comunidades dispone únicamente de dos empleados para dar cobertura a un volumen aproximado de 170 fincas; un dimensionamiento de personal a todas luces insuficiente que se agrava ante cualquier contingencia o baja laboral que tengan.
Año 2013
En la redaccion de la acta del año 2013 ya se aprecia el cambio de software de gestion. Y hasta el año 2026 tiene este curioso sistema de presentar las cuentas en que las matematicas no funcionan. Les invito a que realicen esta operacion matematica.
Los gastos siempre son en positivo.¿?
Lo que quieren decir es:
+168544,08
-144346,49
+141401,52
+0,47
165599,58
No es normal presentar las cuentas de esta manera.
Año 2017
Ya entonces en la acta de una asamblea extraordinaria del día 2 de Diciembre de 2017 en su apartado 6 había el siguiente enunciado.
*Exigir a Ceigrup Torrent una mejora inmediata en varios aspectos de la
gestión/administración de la Comunidad que, de no cumplirse, obligaran a plantear un
cambio de Secretario-Administrador.
El escrutinio de la votación fue el siguiente.
SI 39 votos
NO 25 votos.
Año 2018
El presidente de la comunidad en 2018, Miquel Munill, descubrió una maniobra a favor de un propietario para realizar una obra privada a costa de la comunidad. Afortunadamente, se logró frenar la obra.
No obstante, en 2019, el administrador boicoteó su reelección al generar una corriente de opinión en su contra durante la preparacion de la asamblea.
Asimismo, tal como queda reflejado en el acta de dicha asamblea, se procedió a la siguiente votación propuesta por el presidente Miquel Munill:
El texto de la acta 2019 es el siguiente:
3.2.- Propuesta para cambiar la duración de los cargos de Presidente y Administrador. Pasar de dos años a un año. Acuerdos correspondientes.
Por parte del administrador, se informa que este acuerdo, al modificar el contenido de los estatutos, debe ser celebrado por mayoría calificada de 4/5 partes y, por tanto, el acuerdo celebrado hoy será notificado a quienes no asistan, de modo que en un plazo de 30 días puedan o no manifestarse, teniendo en cuenta que en caso de no recibir manifestación, su voto se sumará a la mayoría resultante de la votación de hoy.
Por lo tanto, puede haber variación en el acuerdo en caso de que las manifestaciones lo hagan
En cualquier caso, se comunicará a los propietarios de manera oportuna.
El Presidente Miguel Munill informó entonces que la propuesta se debía a que creía que sería bueno ser elegido o reelegido cada año por la confianza que debía haber entre los propietarios.
Una vez realizada la votacion, el acuerdo es aceptado por unanimidad por los presentes, respetando la dirección del voto de los representados, y con un resultado que es:
El acuerdo se aprueba según el siguiente detalle:
Votos a favor: 39
Número de abstenciones : 0
Votos en contra : 3
Texto literal recogido en la acta
Año 2021
Por primera vez, se ha pedido en la asamblea ordinaria pagar las cuotas según el coeficiente.
El administrador está poniendo trabas con este tema y con la creación de unos nuevos estatutos.
Los actuales son de 1986 y se han quedado totalmente obsoletos, ya que la urbanización ya está terminada y la normativa debe adaptarse a la realidad actual.
Error detectado en el estado de cuentas.
Extracto de la acta de la asamblea ordinaria 2021
2.-Rendició de l'estat de comptes tancat a 30/08/21.
Per part de l'administrador es procedeix a explicar els comptes de la Comunitat corresponents del darrer exercici fent un resum dels mateixos i explicant els saldos que hi ha.
Una vegada feta aquesta exposició intervé el Sr. Munill, per informar que, segons el seu seguiment, manca en els comptes un saldo d'uns 39.000,-€, corresponents al de tancament arrastrat del coeficient de la infraestructura i que no hi és.
Efectivament, per una errada d'impressió dels informes per separat, es constata que no hi es aquest saldo i el resum d'aquest coeficient s'inclourà en l'acta. Es constata que el saldo que s'arrastra en aquest apartat es de 44.571,80€,- comprovats. Per tant el saldo comunitari al seu tancament és de : 251.058,67€.
Año 2023
Estado de la digitalización del servicio de administración y acceso a la información contable.
Durante esta asamblea ordinaria 2023, la administración de CEI GRUP Torrent anunció la implementación de una plataforma web para optimizar la gestión en línea y mejorar el servicio informativo a los propietarios para el año 2024. Lamentamos comunicar que, a fecha de 2026, dicha herramienta aún no se encuentra operativa.
Como alternativa provisional, se ha iniciado la remisión de facturas correspondientes exclusivamente a los ejercicios contables mediante la plataforma Google Drive. Les recordamos que este envío se realiza una vez que las cuentas anuales han sido debidamente aprobadas, y no con anterioridad.
Año 2024
Queremos exponerles el cambio de rumbo en la gestión de CEI GRUP Torrent respecto a la duración de los cargos electos:
- El acuerdo de la asamblea 2018: La asamblea ordinaria aprobó que las elecciones de presidente y secretario - administrador fueran anuales y modificar los estatutos.
- El incumplimiento: El administrador no ejecutó la obligatoria modificación de los estatutos. Con la connivencia del expresidente Sr. Miguel Ángel De Pablos, se decidió mantener los mandatos de dos años, desobedeciendo el mandato de los propietarios.
- La consecuencia: Se rompió la eficiencia de realizar las elecciones, cuentas y presupuestos en una sola jornada. El calendario se fragmentó de forma injustificada, espaciando las reuniones seis meses y alargando la permanencia del administrador y de la antigua junta.
Actualmente, la estabilidad de la comunidad depende de que el actual presidente, el Sr. Josep Sureda, cumpla su palabra. Su compromiso estipula un mandato excepcional de 18 meses para conseguir que la renovación de cargos coincida, como antes, con la asamblea ordinaria de este otoño de 2026.
Cambio de rumbo
Año 2026
Y al igual que en un cesto de frutas, cuando una fruta se corrompe, el resto de la cesta se pudre.
Temas pendientes y no resueltos, arrastrados hasta este año 2026 y de anteriores que se están reclamando.
Seguro de Responsabilidad Civil y daños de la Comunidad
La presencia del recibo del seguro en la carpeta de Google Drive confirma que la comunidad sufraga una póliza de la cual los propietarios ignoramos sus coberturas exactas. Esta opacidad es inaceptable, considerando que la comunidad es la responsable final de los daños e indemnizaciones que puedan originarse en sus instalaciones.
El peligro de esta desinformación quedó demostrado con la caída de una rama en el aparcamiento de la casa 127 debido al viento.
La ausencia de daños al vehículo fue un hecho puramente fortuito. Instamos a la administración a resolver esta negligencia informativa de inmediato, facilitando las condiciones generales y particulares del seguro a todos los miembros de la comunidad.
Confeccion de los nuevos estatutos
Les compartimos las últimas novedades respecto a la renovación de nuestros estatutos:
- Situación de bloqueo: El proyecto no ha mostrado avances desde abril de 2025.
- Compromiso de la administración: En una visita realizada a CEI Grup Torrent este mes de julio de 2026, el administrador se comprometió a retomar la revisión después del verano mediante consultas previas con los vecinos.
- Estado del documento: El único texto disponible es el borrador elaborado por el propietario Miguel Munill, ya que no se han recibido nuevas aportaciones.
- Necesidad del cambio: Es imprescindible adaptar el marco legal de la comunidad. Los estatutos actuales datan de la época en que Santa Caterina era un campo de cultivo, mucho antes de la construcción de nuestras viviendas, tal como se puede apreciar en la imagen adjunta.
Estado de cuentas
Desde que tenemos cuenta corriente propia en el Banco de Sabadell, el presidente y el administrador , no presentan el importe económico o saldo al cierre del ejercicio en el estado de cuentas, cuestión esta que impide al propietario comprobar la veracidad de las cuentas al completo.
Ya llevamos 3 años y vamos a por el cuarto año en que nunca sabemos el saldo bancario. No sabemos si el estado de cuentas presentado es cierto o no.
Por otra parte es significativo el programa de gestion que tienen.
Sorprende cuando presentan las cuentas de la Comunidad, en que los ingresos son en negativo y los gastos en positivo. Hagan la prueba aritmetica en el cajetin de los resultados del siguiente documento que se preenta a los propietarios. ¿ Cuantos años han pasado ya y siguen igual.?
Observaciones a los estados de cuentas de la Comunidad:
Con el fin de mejorar la gestión comunitaria, solicitamos que se corrijan las siguientes anomalías financieras que persisten desde hace tres ejercicios:
- Transparencia bancaria: Es indispensable que el estado de cuentas refleje el saldo real de la cuenta de Banco Sabadell al cierre de cada año. Omitir este dato priva a los propietarios de su derecho a comprobar la veracidad de los balances. Se reclama la informacion de los tres ultimos años
- Corrección del formato: El sistema actual visualiza los ingresos con signo menos y los gastos con signo más, lo que genera confusión. Invitamos a la administración a revisar la operación aritmética del recuadro de resultados del informe adjunto para constatar esta incongruencia.
Es necesario actualizar y profesionalizar esta informacion para evitar que la comunidad no afronte un año mas sin claridad en sus fondos economicos.
Vall Petita 70
Esta casa sufrió un incendio. Entre otros daños se quemaron leylandis de la valla vegetal y en la reconstrucción de la casa se destrozo el césped que se repuso todo a cuenta de la Comunidad.
Solicitamos información actualizada sobre el estado del cobro del seguro derivado del incendio de la vivienda Vall Petita 70
- Gastos de reparación: La comunidad asumió en su momento el coste total de la reposición del césped destrozado durante las obras y de los leylandis de la valla vegetal que resultaron quemadas.
- Estado del recobro: Rogamos nos confirmen si el administrador ha tramitado la reclamación correspondiente ante su propietario o su aseguradora y si se ha percibido ya la indemnización para resarcir estos costes a las cuentas comunitarias. ¿ Donde esta esta informacion.?
La recepcion de la Comunidad por parte del ayuntamiento
Llevamos desde el año 2025 esperando alguna noticia y cuando tenemos alguna informacion, el problema se reduce a lo siguiente:
Las farolas de alumbrado de las calles que tiene que recepcionar el ayuntamiento, previamente tienen que tener al día, un certificado de una inspección técnica eléctrica emitido por un laboratorio que homologue durante cinco años que toda la instalación está en buen estado.
Se ha realizado esta inspección con resultado desfavorable y con una serie de requerimientos técnicos solicitados que al parecer tiene un precio elevado. No se sabe.
Esta en marcha una segunda inspección tecnica con otro laboratorio que solicite menos requisitos a ver que sucede.
Y este es el hecho de que no hayan más avances.
Queremos aclarar el motivo por el cual el proceso de recepción del alumbrado por parte del Ayuntamiento no ha mostrado avances significativos desde principios del año 2025.
Primero el administrador informo de que se ignoraban los motivos, pero mas tarde se supo el motivo.
La cesion al ayuntamiento de las calles exige que una empresa de certificacion electrica certifique por cinco años que la instalación eléctrica de baja tension en el alumbrado publico cumpla con la normativa actual.
Lamentablemente, la primera inspección resultó desfavorable e impuso unos requerimientos técnicos que implican un coste económico alto.
Ante esta situación, han puesto en marcha una segunda revisión con otra empresa de certificacion diferente. A ver que pasa.
El propósito es obtener una segunda opinión que flexibilice los requisitos o abarate los costes de adecuación para poder desbloquear el proyecto lo antes posible.
Año 2026 Riego jardines Vall Petita. La estafa a la hora de pagar la cuota
Reclamación formal por irregularidades en la facturación del agua de riego de los jardines y deficiencias en la gestión administrativa comunitaria – Sector Vall Petita calle Solsones --
Por la presente, se expone ante la Administración y la Junta de Propietarios de la Comunidad, la situación grave de desajuste técnico y económico detectada para los propietarios del sector de la Vall Petita, requiriendo una inmediata revisión y regularización:
Desfase economico en la repercusión de las cuotas de agua:
Se ha constatado que la suma global de las cuotas de agua de riego cobradas a los propietarios de los jardines privados supera el importe total facturado por la suministradora Montgrí Aigües. Dado que las cuotas giradas no pueden ser en ningún caso superiores al coste real abonado por la Comunidad, el sistema de reparto actual resulta matemáticamente incorrecto, entendiendo que es en un cobro indebido que debe ser auditado y reembolsado. La propuesta realizada por Jaume Abella de posponer la revisión a principios del año 2027 resulta inasumible por carecer de garantías de compensación inmediata.
Falta de mantenimiento técnico y mediciones ficticias:
Desde abril de 2024 se encuentra averiado el contador que registra el consumo de las tuyas perimetrales, sin que hasta la fecha se haya procedido a su sustitución. En consecuencia, cualquier cuota de consumo que se pretenda liquidar respecto al año 2025 y 2026 carecerá de base real y objetiva, al fundamentarse en estimaciones y no en consumos verificados. Asimismo, se detecta la omisión del descuento de la parte proporcional atribuible a dicho consumo a las tuias perimetrales, lo que incrementa de forma injustificada el coste repercutido a los propietarios de la Vall Petita.
Pérdida de control operativo y falta de fiscalización:
El argumento que atribuye el incremento del consumo exclusivamente a la sequía carece de sustento técnico. Las deficiencias actuales se derivan directamente de la falta de un traspaso de información formal y protocolizado de los Sres. Sureda y De Pablos entre las sucesivas presidencias y de manera crítica, hacia la actual empresa de mantenimiento Jardins de L'Empordà.que la mantienen si ninguna formación.
A diferencia de la gestión anterior (Drabli Jardiner), que realizaba un control semanal de contadores, seguimiento diario de programadores para la detección de fugas y ajustes meteorológicos manuales, el servicio actual carece del historial técnico y de la capacitación necesaria sobre el sistema de riego de la comunidad.
Esta falta de inducción y supervisión por parte de las dos Juntas ultimas ha quebrado la trazabilidad del conocimiento operativo, derivando en un consumo ineficiente y descontrolado.
Conclusión y Requerimientos:
La gestión actual, tanto a nivel administrativo por parte de CEI Grup Torrent como de supervisión por parte del Presidente Sr. Josep Sureda, muestra una preocupante falta de diligencia en la fiscalización de los recursos comunes.
Por todo lo anterior, se solicita formalmente:
- La paralización inmediata de cualquier cobro basado en las mediciones del contador averiado.
- Los propietarios que no hayan pagado la cuota del agua 2025, no se les considere morosos y puedan ejercer su derecho a voto en la asamblea.
- La auditoría y regularización urgente de los saldos del ejercicio 2025.
- La extensión de esta revisión a los sectores de Les Capelles y Vall Petita Osona para descartar que adolezcan del mismo error de cálculo.
Se adjunta unos documentos descriptivos.